中国房地产行业2022年业绩概览及存量时代房企展望

很多人都是想知道一些关于中国房地产行业2022年业绩概览及存量时代房企展望和一些疫情期间地产企业的相关题，下面小编就为大家解说。

前言

国家统计局数据显示，2022年中国房地产行业新建房屋面积较2021年下降394%，房屋销售面积较2021年下降243%到2021年，市场新房供应量将减少，二手房挂牌量持续增加。根据第七次人口普查，中国大陆15-59岁人口约为89亿，比2020年人口普查减少679人，这意味着购房潜在需求减少。需求端，供给端由于需求人口下降、城镇人口外流导致需求减少以及核心城市二手房交易量下降，二手房成交量下降。房市逐渐成为房地产市场的主导力量，房地产市场的存量时代已经到来。

库存时代既是挑战，也是机遇。房地产企业需要整合资源、转型经营、拥抱创新，寻求新的利润增长点。同时，积极抓住城市更新和建设管理等市场机遇，稳步推进多元化业务发展。与此同时，近年来各地方政府积极发展保障性租赁住房。如何通过对现有资产政策的有效管理，促进保障性租赁住房的发展，引入民间资本参与该领域的投资、建设和运营管理，已成为各地政府亟待解决的题。需要思考的题。公共基础设施REITS的突破性发展也将为房地产行业带来新的发展机遇。存量时代，中国房地产企业仍有广阔的发展空间。

本文重点关注2022年上市房地产公司披露的2022年和2021年企业年报，通过业绩对比反映公司业绩，同时对房地产公司未来发展方向和新增投资做出展望和融资模式。本文的分析基于安永自主研发的企业财务洞察系统EFIS以及30家房地产上市公司披露的2021年和2022年企业年报提供的底层分析数据和支持。具体企业名单及挂牌地点见附件。

2022年房地产上市公司前30名营业收入同比整体下降，增速较上年呈现放缓，利润率较2021年处于较低水平。

2022年房地产上市公司前30名营业收入总额约为40万亿元，同比减少约918元。参考国家统计局数据，房屋销售面积2022年中国房地产行业营业收入较2021年下降243%。前30名上市房企中有19家营业收入呈现下降趋势。其中，融创和金科今年以来营业收入大幅下降。同比分别减少5086人和5115人。融创和金科营业收入下降主要是受房地产周期和COVID-19疫情叠加影响，交付面积和平均售价均出现下降。尽管行业整体销售下滑，但仍有11家房企实现增长。万科今年营业收入约为5038亿元，营收排名第一，同比增长1127%。万科的增长主要依靠项目的持续交付。同时，商业服务、长租公寓等业务的持续增长也为公司提供了新的发展动力。中交今年的营业收入约为385亿元人民币，较上年增长第一，达到16,452。年报披露，主要依靠项目集中交付。但拿地成本的上涨也给利润带来压力。中交集团今年以来的营业收入、毛利率仍然有所下降。在房地产行业整体房屋销售下滑的情况下，优质房企充分发挥稳健经营优势，持续拿地开发物业服务、长租公寓等，实现逆势增长。其他业务。

2022年房地产上市公司30强营业收入同比增速较上年普遍下降。其中，有19家房企出现收入负增长。首开和金科的同比销售增速降幅最大，分别下降8263辆和7921辆。收入规模呈现增长趋势的公司中，中国交通建设公司营业收入同比增速最高，为14628，其次是中国铁建和建发，增速分别为11948和11731。

总体来看，受房地产行业供需双方影响，加上COVID-19疫情等多重因素，2022年房地产行业整体营业收入仍将下降，且随着地价高的项目逐步进入交付周期并确认收入，房地产企业利润面临明显压力。2022年房地产上市公司30强的销售毛利率、净利润率、净利润及净利润增长率、归属于母公司净利润比重、净资产收益率等盈利指标均已达标。均有不同程度的下降。

2022年房地产上市公司30强平均毛利率为1805，比上年下降514。除融创毛利率同比增长0.06%外，其他上市房企毛利率均出现下滑。随着行业供需关系发生变化，房地产行业竞争加剧，企业利润空间进一步受到挤压。房地产企业需要通过拓宽业务范围、提高产品质量来寻求新的发展思路。

2022年上市房企前30名平均净利润率约为-145，同比下降约885。其中，金科、远洋同比降幅最大，分别减少约4,915人和4,176人。从公告及年报来看，金科及远洋当年主要受市场经营环境及销售业绩低迷影响。其中，金科主要受到行业实施阶段性降价促销、基于审慎性原则计提大额存货跌价准备以及投资性房地产公允价值变动损失的影响，而远洋主要是计提大额存货跌价准备、合营项目投资损失及人民币汇兑损失影响。总体来看，受行业周期性波动和供需关系变化影响，今年前30名上市房企净利率均受到不同程度影响，有所下降。

2022年，前30家上市房企中有24家净利润出现下降，同比下降约6027%。其中，远洋和金科净利润同比分别减少约40,739和45,427。净利润增长的7家房企中，中国交建和越秀增幅较大，同比分别增长383家和1638家。总体而言，由于市场周期性波动和供需变化，房地产企业的净利率受到不同程度的影响。优质房地产企业在稳健经营的基础上，有能力渡过周期，实现逆势增长。

2022年房地产上市公司30强平均归属于母公司股东净利润为2924亿元，占同期净利润的6543%，同比下降1086%至2021年，今年共有7家房企实现归属于母公司净利润增长，其中龙湖、铁建分别确认归属于母公司净利润244亿元、266亿元。今年共有23家公司归属于母公司净利润出现下降，其中华润归属于母公司净利润较上年下降1,330%，至约281亿元人民币。融创和金科归属于母公司的净亏损分别为人民币277亿元和人民币214亿元。融创主要受到业务收购的房产评估增值和存货跌价准备对应的毛利调整影响。金科主要受到周期性降价促销的实施影响。以及公司计提存货跌价准备和投资性房地产公允价值变动损失。

2022年，中国房地产上市公司30强平均净资产收益率为-319，同比下降约1368。其中，滨江净资产收益率为1696，较上年有所增长。年报披露，滨江凭借优质的土地储备、金融稳定带来的较低融资成本以及深耕杭州市场的品牌优势。金科净资产收益率出现今年以来最大同比跌幅，今年跌至-8329。此外，由于今年出现亏损，雅居乐、远洋、中南建设、中梁等公司的股本回报率均比去年下降了20%以上。华润、龙湖等18家房企今年净资产收益率仍为正，但较上年有所下降。总体来看，今年以来，由于房地产周期的波动和供需的变化，房地产企业的盈利能力出现了不同程度的分化。可见，降本增效、稳健经营的实施对房企整体净利润具有正向带动作用。

2022年，前30名上市房企中有20家流动资产周转率较去年有所下降。其中，碧桂园跌幅最大，约为3460家；目前金科和中梁的资产周转率也分别大幅下降。同比减少1,529人和1,390人。流动资产周转率大幅下降主要是由于营业收入大幅下降所致。此外，10家企业流动资产周转率较去年有所上升。其中，中国交通建设公司和金地集团的流动资产周转率较去年分别增加1676和658。这主要得益于公司积极应对市场变化，优化现金流平衡安排。实现了对项目利润、现金流、成本等的全流程控制。建发和铁建的流动资产周转率较高，主要是由于公司多元化经营。即使房地产销售业务下滑，非房地产业务收入增长依然强劲。

2022年房地产上市公司前30名平均流动比率为14,045，同比下降137。其中，龙湖、中海的流动比率大幅上升，分别增加1,654和1,551，而远洋和金科的流动比率跌幅较大，分别为2,549点和2,494点。受房地产市场周期影响，今年房地产新开工面积较上年有所减少。总体来看，随着项目交付，房地产企业库存余额呈现下降趋势，库存周转天数也有所增加。

2022年前30家上市房企库存余额合计为87万亿元，同比减少约464家。30家房企中共有22家库存水平较上年有所下降。前一年。其中，华侨城库存下降率最高，减少2088个。年报称，这是由于华侨城根据会计准则新计提大额存货跌价准备所致。库存余额同比增长的7家公司中，滨江和华润的库存增长率分别为2,950和2,306。可以看到，优质房企在稳健经营的基础上，积极补仓，持续拿地，积极布局未来房地产市场。

2022年房地产上市公司前30名平均库存周转率为3313。金地、龙湖、雅居乐的库存周转率均达到50以上，而融创的库存周转率最低，仅为1475。库存周转速度是房地产企业改善现金流状况的重要手段之一，前30名上市房地产企业表现出较大差异。库存时代，优质房企依靠品牌力、产品力、服务力降本增效，取得竞争优势。

2022年前30名房企平均现金与短期负债比率约为139，2021年同比下降3430，平均偿债压力较去年有所增加。其中，龙湖现金与短期负债比率最大，约为345；融创的现金与短期债务比率最小，仅为0.05。随着行业进入存量时代，财务稳定的优质房企融资渠道更加畅通，融资成本更低，债务结构更加优化，为房企的可持续发展奠定了基础。

存量时代房地产企业展望

国家统计局数据显示，2022年我国房地产业投资较2021年下降10%，房屋销售面积较2021年下降243%。市场新建住宅供应量将减少。成交量继续减少，二手房成交量继续增加。根据第七次人口普查，中国大陆15-59岁人口约为89亿，比2020年人口普查减少679人，这意味着购房潜在需求减少。需求方面，人口导致的需求下降、城市人口迁移导致的需求减少，供给侧核心城市的二手房市场成为楼市的主导力量，都意味着房地产市场的存量时代已经到来。

存量时代既是挑战，也是机遇。房地产企业需要整合资源、转型经营、拥抱创新，寻求新的利润增长点，抓住商业地产增量，转型地产运营商，牢牢抓住城市更新带来的机遇。狠抓工作、提升品质，是当今房地产企业面临的共同题。随着公募REITS在我国的不断实践发展，特别是消费基础设施公募REITS的突破性发展，也将为房地产行业带来新的机遇。存量时代，中国房地产企业仍有广阔的发展空间。

抓住商业地产增量，从开发商向运营商转型

在刚性需求消费者逐渐减少、改善性需求尚未充分释放的环境下，以住宅销售为主导的销售模式的房地产企业遇到发展瓶颈，积极转型为商业地产运营商，开发领域包括城市综合体和长期出租公寓。工业地产等领域，推动资产证券化取得进一步发展。以华润为代表的房地产企业已发展成为涵盖住宅、公寓、商场、写字楼、酒店、商业运营、物业管理、长租、产业地产、代理等多种业务模式的大型房地产集团建设和运营以及医疗保健。以来，万科稳步推进物业服务、物流仓储、租赁住房、商业开发运营等多元化业务。招商蛇口也在商业、写字楼、科技园管理等领域积极开拓市场。深耕区域的滨江地产也有序推进以房地产开发为主业和服务，租赁、酒店、养老、产业投资为辅的“1+5”发展战略企业。典型的房地产企业积极布局现有物业，这不仅是房地产企业发展模式的转变，也是房地产企业发展顶层逻辑的创新。随着土地红利、市场红利的逐渐消失，房地产企业逐渐从短期、快速、高杠杆、高回报的发展逻辑转向低回报、大投入、长周期的发展逻辑。通过转型为城市运营商，在商业地产领域寻找利润，实现企业的长远发展。

房地产资管时代来临，REITs迎来新一轮发展机遇

存量时代，房地产将逐渐转变为房地产。在房地产阶段，资产的金融属性将更加凸显，房地产的持有者将逐渐从开发商转变为资产管理者。近年来，监管机构致力于探索和推动我国REITs的发展，考虑盘活现有基础设施、扩大有效投资、增强资本市场服务实体经济的能力。

2020年4月，证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》，优先支持仓储、物流等基础设施短板行业。物流、收费公路等交通设施，水、电、热等市政工程，城市污水和垃圾处理、固体废物和危险废物处理等污染治理工程；鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区、特色产业园区等开展试点。至此，我国基础设施领域公募REITs正式启动。

2023年3月24日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域房地产投资信托基金常态化发行的通知》（以下简称《通知》）。国家发展改革委同时发布《国家发展改革委关于规范高效落实基础设施领域房地产投资信托基金项目申报推荐工作的通知》。

本篇文章详细讲解了中国房地产行业2022年业绩概览及存量时代房企展望的题和疫情期间地产企业相关的题，希望能帮助到诸位!