知道的一些关于从工程角度谈谈地产全周期开发流程和降水在图纸的那一块的题，那就详细看完本文，小编带你了解一下关于大家都关心的话题。
本文仅从工程人员的角度讲解精装修住宅小区交付的简单流程。只讲过程，省略细节。水平有限，欢迎在评论区补充讨论。
01房地产组织架构
流程是通过部门之间的协调来处理的，所以我们先说一下房地产的组织架构。一般来说，房地产开发公司设有以下部门
1）早期开发部负责与各政府部门打交道。
2）设计部负责解决图纸、策划中的各种题。
3）工程部与施工单位衔接，直接管理施工单位。
4）造价部负责投标造价核算。
5）市场部负责房屋的销售。
6）招商部门若项目有商业业态出租、出售，将设有招商部门，负责招商引资、对接租户。
7）财务部分析计算项目的财务生存状况。
8）综合管理、人力资源等辅助部门与其他行业公司一样，负责物流和人力资源。
其中，前期和设计方面有大量的协调工作，财务和综合管理方面也有大量的协调工作。部门有经理，公司有副总和项目经理，底下所有的人都要从各个专业招聘。
02基本流程
政府部门规划某块土地并将其定位为住宅或商业用地后，消息就会传递给各大房地产公司。原来的土地可能是需要改造的旧住宅区，或者旧工业园区必须搬迁到其他地方。留下的空地用于建房，或者市政府在这里规划地铁、城市道路，需要拆迁等等。将未开发的土地转变为成熟的土地需要一个漫长的过程。需要处理各类拆迁户，处置原有建筑物、构筑物。相应配套设施的设计和建设也将陆续跟进。
土地一级开发是指政府或者其授权的企业对一定区域内的城镇国有土地和农村集体土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并建设相应的市政配套设施，以实现土地一级开发的目的。该区域内土地符合“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件的，成熟土地实行出让或有偿出让。说白了，就是土地经过经营、处置，使其具备出让条件的过程。土地一级开发可概括如下
1、退市及征地前
对于新兴市场，房地产开发企业普遍采取审慎态度，在做出投资决策前进行充分的市场研究和财务测算。拿地之前最重要的是分析项目的财务可行性，即项目能产生多少销售收入，成本是多少，赚到的与预期回报率相比是否可行。作为区域项目准备团队，我们进入一个新市场进行市场调研。
现阶段，为了抢占先机，各大开发商或多或少都会向当地政府国土资源局靠拢。每个人都希望在激烈的竞标开始之前尽可能规避风险。商业用地出让采用招拍挂公开出让方式，给土地征用带来一定的不确定性。应通过安排、支付押金和了解竞争对手来减少或避免风险。防止土地征收过程中出现过高地价，控制地价成本。因为目前土地价格占房地产开发总成本的比例非常高。对于很多房地产项目来说，土地价格决定了未来开盘的单边售价。造成地价过高的因素是多方面的，比如政府部门热议的土地财政政策、土地一级开发过程中产生的各种成本……
在获得土地之前完成这几件重要的事情。这些重要的东西最终的归宿就是——项目的可行性研究报告
11市场研究市场定位
聘请第一太平戴维斯等服务提供商对拟采摘土地进行初步市场调研，确定市场定位和产品定位，估算开发成本和产品租售价格水平。
12总体规划设计
如果地块较多，形成区域效应，还应该请城市规划比较专业的设计院进行总体规划。
13融资
房地产开发初期必须解决一个重大题资金从哪里来。如果你是一个有任性的人，你不会担心资金题，但如果你的公司小，你的生意也小，你就得在融资方面做点什么。毕竟现在借都难了。您可以使用您的土地使用权作为抵押从银行获得贷款。银行开发贷款的资金成本约为8。如果一个项目完全由银行开发贷款融资，则项目的基本净利润率将高于10。但目前的房地产市场不应该有这么高利润。项目融资的主要风险有内部风险主要是项目运营风险，外部风险主要是市场风险、政策风险等。项目运营风险项目融资金额大、时间跨度长。保持项目运营资金成本相对可控和现金流稳定存在一定风险。市场风险项目开发周期长达8-10年，未来市场不可控因素较多。还款的主要来源是销售还款。在市场不明朗的情况下，销售回款对贷款回款的影响风险相对较大。政策风险房地产开发是受政策影响较大的行业。例如，融资安排中的银行开发贷款为10亿元。此类贷款受政策影响较大，增加了贷款不可控的风险。
14可行性研究报告
可行性研究报告根据土地出让暂定条件、预计土地出让时间及选址方案，通过财务测算工具分析项目的经济可行性，为项目投资决策提供量化分析初步参考。
如果一次性拿下大量地块，提前开发的地块肯定不是该地区最好的地块，而是有卖点、可以大声夸的地块。等整个区域升温之后，再回来开发最好的地块就可以高溢价出售。
2、取得土地后、开工前
政府部门如果采用挂牌方式出让土地，必须先编制土地出让方案。土地的各项指标需要在上市文件中进行审查和最终确定。其中，有政府下属的规划设计院、规划审批局都会参与，负责建设项目的副市长也会对全市重点地块进行指导。土地挂牌文件编制完成后，当地土地储备中心将发布土地挂牌公告，进入公示期。公示期间，各房地产开发商将有时间决定是否收购土地。土地储备交易中心会提前出售挂牌文件，房地产企业或自然人可以前往购买。文件详细描述了该土地的技术指标。如果可行性研究报告获得房地产公司董事会批准，将启动设立二级房地产开发项目公司。人力资源部牵头明确项目公司组织架构。公司将召开项目交付会议，审议《项目概况及总经理经营指标》。
公司决策者将召开会议讨论该项目，然后再进行。项目可行性研究报告通过投资委员会审查。公司首次时可能不具备房地产开发资质。需要成立一家公司作为法人实体来开发该项目。该公司在时，需要根据项目的开发规模审核房地产开发资质。使用该公司前期获取土地时，房地产公司的财务或资金部门会准备资金。项目公司前往土地交易中心购买文件、签约、缴纳保证金。挂牌结果公布当天，还可以有机会举牌抬高地价。成功获取土地后，项目公司与土地交易中心签订交易确认书，与政府签订《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳相应的土地出让金，从而获得《国有建设用地使用权出让合同》。取得《土地使用权证》，同时开始办理项目公司工商登记手续。筹建部还负责跟踪并取得发改委的立项批复、取得《建设用地规划许可证》等。
此时，完成的关键节点就是中标土地。
各部门工作——
21预备部
进入申办四证阶段项目经国家发改委核准后，办理建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。
完成关键节点土地证+开工证
22市场部
221确定销售楼市调研公司，完成项目深度定位报告。在这个过程中，设计部门深度参与。
222门店规划及销售中心建设方案编制落实销售中心选址及销售展示区选择，输出销售中心、样板房、示范区规划设计条件并编制建设方案；
223销售产品定位及规划设计建议，输出设计条件根据市场所需的产品技术要素，提供整体布局、面积配置、物业类型、场地规划等定位分析，并对单位面积进行分析、层高、配套设施等规划并提出建设标准。
224项目现场包装设计对施工现场围护的设计和施工提出具体要求，以及销售观看渠道的要求。
225营销客服部确定营销整体方案并审核通过。
23设计部
231落实项目设计技术条件提供地形图、红线图、水文地质条件、市政状况调查和道路高程，以及政府要求的设计条件。
232总体规划设计所有定位尺寸标注完整，基本满足施工应用要求。能够满足勘探招标要求，同时要求施工图设计单位根据总体规划提出勘探招标技术要求。
233总体规划深入设计和单体建筑方案设计完成总体规划深入设计和单体建筑方案设计、立面方案设计、沙盘景观方案，并通过公司审核确认，正式同意报批及施工总图。
234营销体验中心建筑方案设计单位检查确定营销体验中心建筑主体结构施工图设计。
235确定各市的专项规划完成小市初步规划和大城市连接规划，满足市协调委员会的沟通要求。组织供电、供水、市政、供热、燃气、地铁、通信、绿化等部门联合召开协调会。
236竖向设计演示，确定正负零标高。
237基坑支护及排水施工图设计、设计试桩图并提供桩基招标图、基础型式专项论证、桩基施工图、地下室结构施工图、报批施工全套施工图
238确定建筑方案设计单位，下达方案设计任务书。建筑方案设计有了设计结果后，需要进行内部审查。前期部门向规划院报告并取得建筑方案的批准意见。《概念设计方案》通过审核，《项目深化定位报告》通过审核。
239确定初步设计和施工图设计单位并下达设计任务书，完成初步设计并通过内部审查，初步设计部门获得政府部门的初步设计批准意见。
2310跟踪工程主要基础施工图，跟踪全套施工图完成情况，获取施工图审查报告。
24工程部造价部
241确定调查单位，进行初步调查和详细调查。中间地质勘察报告供设计院用于设计试桩设计。
242实施临时用水、临时用电、临时排水及施工道路和交通口
243建筑工地围护施工单位、总承包商、监理单位、桩基施工单位验收招标
244设计试验桩施工和测试。
245所管理的地质勘察单位需要在设计院制作施工图之前完成地质勘察报告。
造价部门需要对前期需要到现场的各种施工单位进行考察和招标，如基坑支护及排水设计单位、桩基检验单位、临时水施工单位等，最重要的是就是确定总承包单位和监理单位，确定总承包完成后才有可能取得开工证书，只有确定了监理单位才能更好地开展工程部的工作。这时，还需要确认小区物业公司可以提前介入售楼处提供服务。
设计、工程、造价、营销需要准备《产品配置标准》来确定待售房屋的配置级别，买车时可以理解为高配置、中配置、低配置。设计、工程、造价、营销根据《产品配置标准》，编制《产品施工标准》，确定施工标准。
3、从项目启动到项目开业
项目上线时通常会有相应的活动，一般当时的成交价格是最低的。首次开业后，将在元旦及节假日期间进行正常的销售策划活动、宣传销售、接待顾客等。
项目启动前需要完成两件大事营销体验中心具备开业条件、取得销售许可证。每个地区获得销售许可证的先决条件略有不同。为了防止开发商出售楼花后赚跑路，当地政府规定项目主体必须满足一定条件才允许销售。例如，主体结构必须达到正负零。或者达到主要结构层的百分比。这样就控制了投入，达到了和尚可以跑但跑不了寺庙的效果。全套施工图完成并取得施工图审查报告后，将施工图送交总承包商进入主体施工阶段。
31基础建设启动
房地产业是资本密集型产业。如果不需要覆盖市场，还是需要尽快回笼现金，因为现金流对于一个公司来说就像血液一样重要。如何压缩工期、尽快开始销售，是工作的重中之重。可提前介入桩基，施工护坡桩和止水帷幕。高层钻孔灌注桩是一种常见的形式。施工过程中采用反循环钻进洗孔、下钢筋笼、浇筑混凝土。桩基施工完毕后，必须对桩基进行检查。如果检查无误，则进行下一步。32土方工程开始后，总承包商进入现场并进行土地开挖。基坑深度超过五米的，需要专家论证。33人防或地下室建筑人防和地下室是正负零以下的建筑部分。34主体工程开工
对于高层住宅社区项目来说，主要阶段多是标准层一层一层向上的“积累”。
对于从工程角度谈谈地产全周期开发流程以及关于降水在图纸的那一块的这类热议话题，想必各位都已经了解了吧，希望能帮助到大家。
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